뉴스를 보다가 부동산 카페에서 1층 매매 문제에 대한 기사를 봤다.
21일 부동산업계에 따르면 이날 ‘부동산공부’ 카페에 ‘아파트 1층 사지 않느냐’는 제목의 글이 올라왔다.
글을 쓴 네티즌은 “조금 더 주더라도 고층이냐. 정말 조언이 필요하다”며 다른 회원들에게 조언을 구했고, “사고 싶은 매물이 있는데 1층이 가격 매력이 있다.
하지만 주변 사람들은 1층은 사지 않는다고 한다”고 했다.
1층은 프라이버시를 보호할 수 없다는 단점이 있고, 최상층은 결로와 단열에 문제가 있어 다른 층에 비해 인기가 적고, ‘유동성’이 낮다는 의견이 많다.
아파트 가격은 층별로 다르다.
1~2층, 3~8층, 9~15층, 16층 이상, 최상층 등 그룹화된 층에 따라 1~2세대 정도 차이가 납니다.
이 차이가 나는 이유는 간단합니다.
수요의 규모가 다르기 때문입니다.
층이 높을수록 전망, 프라이버시, 일조량에 대한 수요가 많습니다.
수요가 많으면 가격이 자연스럽게 올라갑니다.
반면 층이 낮을수록 수요가 적어 판매하려는 판매자는 기준층 가격에서 할인을 할 수밖에 없습니다.
이로 인해 저층, 중층, 고층 부동산 간의 가격 차이가 자연스럽게 고정되고 특별한 문제 없이 거래가 이루어집니다.
하지만 지금 1층 매물이 이슈가 되는 이유는 1층이 저평가되어 있기 때문입니다.
기사에서도 언급했듯이 “1층 가격이 매력적이어서” 매수하고 싶어하지만 주변 사람들이 만류해서 이슈가 된 것입니다.
그렇다면 1층 가격이 매력적으로 다가온 이유는 무엇일까? 이유는 간단하다.
수요 유입으로 RR, 고층, 중층 매물이 조용히 매도되고, 입주 가능한 매물의 호가가 크게 뛰었다.
그 결과 갭이 벌어지면서 거래 건수가 늘었고, 저층 매물의 입주 가능한 매물이 저평가 범위에 진입했다.
두 번째 책(부동산 약세장에서 살아남기)의 “더 비싼 로열 플로어와 빠른 매각에 선호되지 않는 플로어 중 어느 것이 더 나을까?”라는 부분에서 이 글을 읽었다.
부동산 약세장에서 살아남기 108p 약세장에서 로열 플로어는 유동성을 고려한 수요가 집중되면서 어느 정도 가격을 방어하는 반면, 비선호 플로어는 약세장이 심화되면서 가격을 방어하기 어려워지고, 로열 플로어와 비선호 플로어의 갭이 적정가치를 넘어 지나치게 벌어진다.
베어마켓이 끝나고 불마켓이 시작되면 어떻게 될까요? 베어마켓에서 로얄 플로어와 비선호 플로어의 갭은 불마켓이 시작되면서 다시 좁아집니다.
이 원리를 아는 일부 투자자들은 현재 비선호 플로어를 싸게 매도하고 있습니다.
뉴스에서 카페 문제를 보면 시장이 이미 베어마켓을 끝내고 불마켓의 시작에 들어선 것 같습니다.
추신: 참고로 1층을 싸게 사는 방법은 간단합니다.
로얄 플로어와 비교하여 갭이 2층보다 넓은지 확인하면 됩니다.
인테리어를 했는데도 갭이 2층보다 넓다면 1층을 사는 것이 좋은 거래입니다.
시장이 오르면 갭이 채워지고 가격은 2층보다 더 좁아집니다.
그렇다면 1층은 언제 매도해야 할까요? 사람들이 1층을 사는 경우는 두 가지가 있습니다.
첫 번째는 지금처럼 시장 초기에 1층과 RR의 갭이 너무 넓어서 1층 가격이 저평가된 경우입니다.
두 번째는 장 마감 후 살 게 없어서 사람들이 1층을 비싼 값에 사려고 서두르는 경우입니다.
1기 때 1층을 사서 2기 때 파는 것입니다.
부동산 폭락장에서 살아남기 저자 대치동키즈퍼블리싱 재유 출간 2022.10.11.