월세 정보 입수, 세입자 명명 소송 대응
퇴거소송은 임차인이 임대차계약 종료시 부동산 인도를 자진하여 거부하는 퇴거소송입니다.
월세의 경우 임대인은 일정 기간 동안 집을 사용하기로 약정하고 임차인은 보증금과 월세를 지불합니다.
계약대로 이행을 잘하면 약정한 날까지 살 권리가 있지만, 월세를 내지 않으면 세입자로서의 법적 권리를 행사하기 어려울 수 있습니다.
월세정보를 보면 임차인에 의한 분쟁 건수가 상대적으로 많은 것으로 나타나 당장 큰 문제가 없더라도 정산 기간이 길수록 손해액이 커진다.
민법 제640조는 주택 등의 임대차 계약의 임차인이 2회 이상 차임을 계속하여 지급하지 아니하는 경우에는 예고로써 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.
판사의 판결을 보자
임대차계약서의 보증금은 임대차관계에서 임차인의 모든 채무에 대한 담보가 될 수 있지만, 보증금이 있다고 해서 월세를 내지 않거나 계약위반에 대한 책임을 면할 수 있는 것은 아니라고 합니다.
따라서 임대인은 임차인이 보증금이 존재한다고 주장하는 경우 청구를 수락할 의무가 없습니다.
가장 먼저 할 일은 임대차 계약을 해지하는 것입니다.
임대차계약의 경우에는 기한 내에 해지할 정당한 사유가 있더라도 자동으로 해지되지 아니하므로 해지통보가 필요합니다.
집세를 내지 않아서
임대차계약의 사실관계와 해지사실에 대하여 구체적으로 작성하고 명확한 안내를 할 필요가 있습니다.
문자나 전화도 괜찮지만 정식 소송을 고려한다면 배달증명우편을 추천한다.
콘텐츠 증명을 증명 수단으로 사용하는 것이 가장 좋습니다.
그러나 위에서 언급한 바와 같이 월세 정보는 임차인 명의 소송을 진행하기 전에 증거를 얻기 위한 것일 뿐, 내용증명을 보냈다고 해서 명의를 강제할 권리가 있다는 의미는 아닙니다.
진술서를 보내는 이유
퇴학 규정을 준수할 것을 상대방에게 촉구하는 증거로 사용되며, 이를 준수하지 않을 경우 정식 법적 조치가 취해질 것이라는 경고의 역할을 합니다.
. 소송을 진행하기 전에 상대방을 협상 테이블에 앉게 하는 것이 유리한 수단이 될 수 있으므로 단순히 통지의 수단으로만 생각하기보다는 신중하게 적어두는 것이 좋으므로 구하는 것이 좋습니다.
변호사의 조력.단, 과실이 명백한데도 상대방이 아무런 조치를 취하지 않는다면 공갈소송을 제기해야 합니다.
세입자가 미납 임대료에 대해 자발적으로 조치를 취하지 않거나 퇴거 의사를 보이지 않으면 퇴거 절차를 밟아야 합니다.
다만 임차인 명의로 소송을 하는 경우에는 일반적인 인도 분쟁과 달리 손해배상까지 고려해야 하기 때문에 월세 정보에 대해 할 말이 많다는 점에 유의해야 한다.
이는 소송을 제기하기 전에 알아두어야 할 절차이며 동시에 내용증명 송달 후 다음 단계는 부동산 점유 이전에 대한 가처분 신청을 하는 것입니다.
이렇게 하는 이유
소송이 진행되는 동안 점유당사자가 변경되는 경우가 있을 수 있으나, 판결문에 기재된 피고 외에는 집행력이 없기 때문에 새로운 소송을 제기하여야 합니다.
따라서 점유가 변동되는 상황에 미리 대비하기 위해 부동산의 점유양도금지는 금지사항이다.
가처분은 보전의 필요성과 보전권이라는 두 가지 조건을 충족해야만 집행이 가능하나, 부동산 인도분쟁에서는 이 두 가지 조건이 명확한 권리관계를 전제로 하며 무권리자를 대상으로 한다.
. 상황이 많아 큰 문제는 아니지만 가처분 신청을 해야만 집행이 가능하다는 사실을 아셔야 합니다.
정식 소송 제기 후 임대차 정보 취득까지 평균 3~6개월이 소요됩니다.
의무 이행 과정을 추가하면 1년 이상 걸릴 수 있어 기한을 고려해야 한다.
이 때문에 대화를 통해 갈등을 해결하는 방식을 적극 도입하는 것이 최선이지만, 월세 안내에서 세입자와 대화를 통해 갈등을 해결하는 경우는 거의 없어 쉽지 않을 것이다.
시험 기간 동안 여전히 임대료를 지불하지 못할 수 있습니다.
점유 기간이 길어질수록 임대인의 손실은 더욱 커집니다.
그 과정에서 연체된 임대료에 대한 연체료를 청구할 수 있으며 부당이득을 청구하여 환급을 받을 수 있습니다.
임대차 계약서에 보증금이 있는 것은 혹시 모를 피해에 대한 안전장치이며, 월세는 보증금에서 공제할 수 있지만 미납 임대료가 누적되면 사라집니다.
따라서 차후에 집수리비나 청소비 등을 지급하지 못하는 문제가 생길 수 있으며, 월세 미납으로 인한 연체이자율은 보통 계약서에 특약으로 5%~10%로 정해져 있습니다.
규정이 없더라도 법정이율에 따라 산정할 수 있다.
이러한 세부 사항이 임차인의 정신적 부담의 일부가 될 수 있다는 점도 주목할 가치가 있습니다.
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