스마트한 단면쇼핑몰 입점방법과 주의사항 부제 : 아는 것이 힘이다!
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안녕하세요~ 친절한부동산입니다.
오늘 포스팅에서는 분둔 쇼핑몰 판매 관련 글을 업데이트 하고자 합니다.
분둔쇼핑몰 투자에 관심을 가지고 여기저기 시장조사를 하고 계시다면 오늘 포스팅을 한번쯤 읽어보시면 도움이 될 만한 내용들을 정리해보겠습니다.
그러니 끝까지 시청해주시면 감사하겠습니다 ^^
2021년까지는 부동산 시장이 슈퍼호황기라고 할 만큼 부동산 거래량이 많았다.
판매인지 판매인지에 관계없이. 하지만 2022년 어느 시점부터 대출금리가 급등하는 모습을 보였고, 이에 따라 부동산 거래량도 급격한 속도로 감소했습니다.
현재는 특정지역이나 특정 부동산 상품에 대해서만 거래가 이뤄지고 있고, 호황기 매물이 공개됐던 현장 중 다수가 미분양 물거품의 늪에 빠져 허우적대고 있는 상황이다.
이에 많은 사이트에서는 고객을 유치할 수 있는 할인이나 다양한 프로모션을 통해 남은 객실 판매에 총력을 기울이고 있었습니다.
앞으로도 원자재 가격 상승으로 인해 분양가가 지속적으로 오를 것이라는 것은 기정사실이 되었기 때문에 자금력이 있다면 지금이 기회의 시기라고 생각합니다.
최근 공급되는 신축 오피스텔, 업무시설, 지식산업센터, 아파트단지 등을 자세히 살펴보면… 입지가 좋은 부지임에도 불구하고 공실이 생각보다 많을 수도 있습니다.
생각하다.
여기서 조금 더 자세히 살펴보면 각 사이트의 매장이 특정 업종에 집중되어 있다는 것을 알 수 있습니다.
그중 대표적인 3대 산업은 편의점, 부동산, 카페다.
눈치 빠르신 분들은 분류상가건물 매매시 업종제한이 있는 현장의 경우에는 해당업종으로 지정된 상가건물을 매매하려고 할것이라고 생각합니다.
업종지정이 없는 현장이라면 우선 시인성이 좋다(=외부에서 보기 쉽다). (공지) 유동인구가 많을 것으로 예상되는 라인 지역 상가건물을 매매하게 됩니다.
최근 판매사이트와 관련하여 예상보다 많은 전화문의가 접수되고 있습니다.
관심도가 높을 것으로 예상되는 사이트를 방문했지만, 올해 하반기부터 부동산 시장이 살아난다는 여론이 높아지고 있는지 조심스럽게 기대해 본다.
(올해 상반기까지는 일주일에 1~2통씩 받을 수 있을지 궁금합니다.
) 요즘에는 하루에 한통씩 문의가 들어오고 있죠? 오늘만 세통의 전화를 받았는데… 아무튼 며칠전에 프렌들리부동산이 위치한 화양동에 현재 매매중인 오피스텔에 대한 문의를 받았습니다.
안내는 제가 신뢰하는 영업컨설턴트가 주셨는데, 상담을 해보니 이 사람이 실제로 투자하고 싶었던 부동산 상품이 오피스텔이 아닌 상업용 건물이었다는 걸 깨달았습니다.
첫 번째 문의는 오피스텔에 대한 것이었지만, 주택 수 산정에 대한 고민이 있고 여유자금도 여유가 있어 상업용 건물 투자에도 관심을 보였다.
감사하게도 이전에 브리핑을 받았던 매물에 대한 정보를 공유해주셨고, 그 중에 제일 좋다고 생각하는 매물을 보시고 제 의견을 말씀드렸더니 알고 보니 다른 사람에게 팔린 상태였습니다.
.. ㅠㅠ 최근 판매되고 있는 분류상가 중에는 연공가격을 맞춰서 후분양 형태로 판매되는 곳이 생각보다 많았습니다.
(선분양을 했으나 입주시점까지 안팔려서 결국 우선순위 가격이 정해졌던 쇼핑몰들~) 이런 경우는 구매자 입장에서는, 입주할 수 있다는 장점이 있지만 이미 수익률이 확보된 상업용 부동산을 팔려면 주의할 점이 있다.
선분양의 경우 잔금을 위해 임차인을 찾아야 하는데, 이미 임대차 계약이 설정된 상태에서 시작되는 선리스 후분양이 투자자 입장에서는 선분양에 비해 유리한 것으로 보인다.
임차인의 계약기간까지 월세는 안정적이기 때문입니다.
신축 상업용 건물을 임대가격으로 매매하려는 경우, 기존 임차인이 계약금의 일부만 지급하고 잔액을 납부하지 않은 경우에는 임차인이 잔금을 지급한 후 매매계약을 체결해야 하며, 그렇지 않은 경우에는 임차인은 상업용 매매계약을 체결할 때 매매계약상의 특칙을 준수해야 합니다.
잔금을 완납하기 전에 임대차 계약이 해지되면 매매계약도 자동으로 해지된다는 조항을 포함시키는 것이 좋다.
(유령임차인이 지정되면 계약시 매매계약서에 이 내용이 포함되나요?) 매매하겠습니다.
제가 장사하는 사람들을 대할 때 먼저 색안경을 쓰려고 노력하는 이유이기도 합니다.
물론 모든 사람이 그런 것은 아니지만 생각보다 많은 사람들이 자신의 성과를 위해 나쁜 영업 방식을 취하는 경우가 많다.
시니어 렌트를 예로 들었는데 가짜 임차인(=유령임차인!
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)과 실제 임차인처럼 계약서를 작성하고 매매계약 후 잔금이 도래되기 전에 임대차를 해지하는 것이 그렇게 간단한 일일까요? (잔인하죠?) 임차인의 개인사정으로 계약이 해지된다면 ‘보증금을 돌려받지 못하는데 왜 계약을 해지해야 하지?’라고 생각하실 수도 있습니다.
예!
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“취소하겠습니다!
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” 왜냐하면? 대부분의 경우 보증금의 10%가 아닌 소액만 정식으로 계약금으로 내려놓기 때문이다.
(분양컨설턴트 입장에서는 임대보증금보다 매매차익이 훨씬 더 큽니다!
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) 혹은, 임대조건이 붙은 후분양 상가건물이라면 매매됩니다.
계약서에 서명하기 전에 계약 상태를 주의 깊게 확인하시기 바랍니다.
임차인을 직접 만나서 계약대상이 개발사인지 신탁회사인지, 계약금이 누구 계좌로 입금되었는지 알아보는 것도 좋지 않을까요? 선순위 임대차와는 약간 다른 맥락의 상업용 임대차 계약도 있습니다.
상가 매매계약을 체결할 때 개발사가 일정 기간 동안 일정한 임대수익률을 보장하는 매매방식인데… 꾸준한 임대수익이 나오는 사이트는 드물기 때문에 주의가 필요합니다.
. 상가분양을 받으시는 분들 중 상당수가 재판매를 통해 시세차익을 노릴 목적으로 접근하고 계시다고 생각합니다.
실제로 상당수의 매매컨설턴트가 전매차익과 관련된 내용으로 매매광고를 하고 있는데… 그건 부동산 경기가 좋을 때만 가능했는데 지금은 사실상 어렵다.
경기가 좋았을 때도 어느 사이트에나 프리미엄이 붙지 않았습니다!
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이상으로 분류상가물 판매방법 및 주의사항 관련 포스팅을 마치겠습니다!
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감사합니다~ 분양가상한제의 의미 적용지역 및 실제 거주의무 매매가격상한제의 의미 적용지역 및 실제 거주의무 오늘도 2개의 포스팅이 올라올 예정입니다!
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이번 포스팅에서는 분양가 상한제에 대해 이야기해보겠습니다… blog.naver.com